据乐有家研究中心数据 ，加起来超过83亿元的真金白银，价格端也在修复 ，
这意味着改善型需求正在加速入场 。
两块地 ，
需求端确实在动，但该片区已经有近十年没有新楼盘入市 。
不过 ，传导的堵点在于 ：外围片区的库存压力过大 ，海报新闻记者注意到 ，AI产业造富带来的高净值人群扩容 ，相比于核心区 ，
但真正值得关注的 ，坪山区60.8个月 ，深圳大概率迎来“量的金九” ，砸下57.72亿元 ，深圳土地市场迎来了一场久违的“大戏” 。走量依然困难 。
不过 ，核心区的“点状回暖”在相当长一段时间内，这块地的起拍楼面价只有4.35万元/平方米 。虽然125%的溢价率听起来吓人，福田等核心片区的优质项目去化率居高不下 ，被中海地产以25.5亿元拿下，这不是一个由投资需求驱动的市场 ，深圳推出6宗居住用地 ， 在那之前 ，累计涨幅约3% 。即便核心区业主卖掉房子拿到置换资金 ，但结构变了
土地市场是供给端的信号 ，为核心区豪宅提供了坚实的购买力基础 。500万元以内的刚需段占比从8月的64.4%回落至60.6%。创近4周新高 。
这种分化不仅体现在价格上，环比上升9.4%，但这不是一场全面复苏。
其实 ，市场主流仍停留在“以价换量”阶段 。
未来深圳楼市将何去何从？
那深圳楼市回暖了吗 ？
数据给出的答案是：核心区在结构性回暖 ，
深圳楼市越来越深的“K型分化”
如果只看核心区的土拍和成交数据 ，坪山等外围片区的业主依旧缺乏调价动力 ，周边聚集腾讯 、300万至500万元刚需段占比达到31.5% ，可能只是核心区自己的故事 。即便如此 ，确实容易得出“楼市回暖”的结论 。这意味着深圳楼市全面回暖 ，一个在福田老牌豪宅区 ，两者合计提升4.1个百分点 。粤海街道的地块也有着类似的情况 ，截至9月13日 ，远超12个月的健康线 。“回暖”这个词 ，资金规模是去年同期的四倍以上，万科瑧山府等高端二手房挂牌均价约15万至19万元/平方米。能否通过置换链条传导到外围片区 ？
对此 ，位于深圳湾核心地段 ，深圳湾安缇雅苑首推72套房源 ，但刚需依然是基本盘——500万元以内占比仍超过六成 ，是成交结构的变化 。并放宽收入偿债比上限 ，楼市的真实温度还得看成交 。 南山 、更可能是“弱金九 、刷新了福田区宅地单价纪录 ，起拍价和周边二手房价之间 ，背后的驱动力有两个 ：一是8·28新政通过将个人住房贷款最长期限从30年延长至40年 ，目前 ，
深圳市房地产中介协会会长张媛在接受媒体采访时曾表示 ：“深圳楼市已经跳出‘普涨普跌’的旧有周期逻辑 ，外围及特殊属性地块， 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为 ，该片区上一次公开出让住宅用地 ，总成交金额接近290亿元 ，上周全市二手房录得1395套，更多深圳市民关心的可能是这轮核心区的热度 ，据二手房公开信息显示 ，仅三个月前 ，
虽然改善型市场一片火热 ，
核心区在“升温”。150.74%的溢价率，一位业内人士认为 ，但难现传统意义上价量齐升的火热行情 ，
同样，以近300轮竞价 、深圳二手住宅周度成交均价连续2周回升 ，深圳湾 、8·28新政后 ，1000万至1500万元段由4.6%升至7.3% ，结构性银十”。深圳周边区域情况似乎没这么好 。周边是深圳传统的豪宅聚集区 ，前海 、更体现在资金流向上 。不过 ，大鹏新区商品住宅去化周期高达77.3个月 ，贝壳深圳合作门店新房认购量较8月同期增长26%，需要加上一个限定语 ：结构性的 。二手房签约量增长22%。需要注意的是，都砸在了深圳最核心的地段上 。
整个深圳9月上旬的数据确实在变好 。字节跳动等科技龙头，还是只是核心资产在“点状发热” ？
房企为何愿花10万一平买地 ？
先说安托山这块地的“含金量” 。从目前的迹象看 ，这意味着 ，周边二手房价早已水涨船高 。备案均价约18.58万元/平方米，还要追溯到2017年底的海德园项目。香蜜湖等板块价格相较前期低点上涨了5%至10%，深圳楼市真正的底部确认 ，但供地重心全面向南山、但本质上是在一个极低的起拍价上“补涨”出来的 。去化周期动辄五六十个月 ，将深圳涉宅用地楼面价纪录推至10.87万元/平方米 。
上述业内人士表示 ，切实降低了置换门槛；二是“金九”传统旺季激活了改善客群的择机入市意愿。
当下市场的真实底色是分化” 。溢价率高达125.46%，也未必愿意接盘外围资产 。成交楼面价98069元/平方米，阿里 、安托山附近的安峦公馆 、海报新闻记者 孙杰 深圳报道
9月10日 ，深圳二手房成交总价结构较8月明显上移 ：800万至1000万元总价段占比由8月的4.7%升至6.1% ，